Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiracı, kira bedelini ödemiyor veya sözleşme süresi sona erdiği halde taşınmazı boşaltmıyorsa, ev sahibi mahkemeye gitmeden doğrudan icra yoluyla tahliye işlemi başlatabilir. Bu sürece ilamsız icra yoluyla tahliye denir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre, yalnızca kira borcunun ödenmemesi ya da kira süresinin sona ermesi durumlarında bu yöntem kullanılabilir. Hem zamandan tasarruf sağlar hem de hukuki süreçleri hızlandırır. Peki, hangi belgeler gerekir, hangi sürelere dikkat edilmelidir, itiraz durumunda ne olur? Tüm detayları 2025 yılı güncel mevzuatına göre inceledik.

Kiracı Evi Boşaltmıyorsa Ne Yapılır?

Kiracının kira borcunu ödememesi veya kira süresinin dolmasına rağmen taşınmazı tahliye etmemesi durumunda, ev sahibi ilamsız icra yoluyla tahliye talep edebilir. Bu yöntem, mahkeme kararı olmaksızın, doğrudan icra dairesi üzerinden başlatılan etkili ve hızlı bir tahliye sürecidir.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Nedir?

İlamsız icra; alacaklının, elinde mahkeme kararı olmadan icra dairesine başvurarak borçludan alacağını talep ettiği takip türüdür. Kiracının tahliyesi özelinde bu yol, yalnızca iki durumda uygulanabilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi (İİK m. 269)
• Kira süresinin sona ermesi (İİK m. 272)

Not: Sözlü kira sözleşmesi de yeterlidir. Yazılı olma şartı yalnızca kira süresinin bitimine dayalı takipte aranmaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Süreç Adımları:

1. İcra dairesine takip talebi (Örnek No:13)
2. Kiracıya ödeme emri gönderilir
   • 7 gün içinde itiraz hakkı
   • 30 gün içinde ödeme hakkı
3. İtiraz edilmezse ve ödeme yapılmazsa:
   • Tahliye talebi icra mahkemesine sunulur
   • Haciz işlemi de eş zamanlı yürütülebilir

Önemli Bilgi:

Kiracı 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alabilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

Gereken Şartlar:

• Yazılı kira sözleşmesi olmalı
• Kiracıdan alınmış yazılı tahliye taahhüdü bulunmalı
• Kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurulmalı

Süreç Adımları:

1. İcra dairesine takip talebi (Örnek No:14)
2. Kiracıya tahliye emri gönderilir
   • 7 gün içinde itiraz hakkı
   • 15 gün içinde taşınmazı boşaltma yükümlülüğü
3. Kiracı boşaltmazsa:
   • Zorla tahliye işlemi uygulanır

Tahliye Emrine İtiraz Edilirse Ne Olur?

• Kiracı 7 gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir.
• Bu durumda takip durur.
• Kiraya veren, 6 ay içinde icra mahkemesinde “itirazın kaldırılması davası” açmak zorundadır.
• Kiracı, imzayı inkâr ederse, kira sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmiş olması gerekir.

Dikkat: Kiracı, sözleşmeyi kabul ettiğini ima eden ifadelerle (örneğin borcu ödediğini söyleyerek) imzayı sonradan inkâr edemez.

İlamsız Tahliyede Üçüncü Kişinin Müdahalesi

Üçüncü bir kişi taşınmazda hak iddia ederse, icra memuru bu durumu değerlendirir. Resmi belge sunulursa tahliye ertelenebilir. İcra mahkemesi, bu kişinin iddialarını değerlendirerek karar verir.

Kiralayanın Hapis Hakkı

Kiraya veren, kiracının taşınmazdaki eşyalarına hapis hakkı uygulayabilir. Bunun için:

• Yazılı kira sözleşmesi gereklidir.
• 6 aylık kira alacağına ilişkin tehlike bulunmalıdır.
• İcra müdürü tarafından eşya defteri tutulur.
• Takip süresi içinde rehin takibi yapılmazsa defter geçersiz olur.

Kira Borcu Ödenirse Tahliye Olur mu?

Hayır. Kiracı, 30 gün içinde tüm kira borcunu öderse, tahliye gerçekleşmez. Ancak sadece faizi veya icra masrafı eksik ödenirse tahliye yapılamaz. Ama sözleşmede yer alan elektrik, su, aidat gibi giderler de kira kapsamındaysa, bunların ödenmemesi tahliyeye sebep olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)