Günümüzde artan enflasyon ve gayrimenkul piyasasındaki hızlı değer değişimleri, kira bedellerinin güncel piyasa koşullarının gerisinde kalmasına sebep olmaktadır. Bu durum, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mülk sahipleri açısından gelir kaybına yol açarken, kiracılar ve ev sahipleri arasında hukuki ihtilafların da artmasına neden olmaktadır. İşte bu noktada devreye giren kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini amaçlayan önemli bir hukuki yoldur. Ancak bu davanın hangi koşullarda ve hangi süre içinde açılacağı konusu çoğu zaman kafa karışıklığına sebep olmaktadır.
Yeni Dönemde Kira Tespit Davası Açma Zamanı
Kira tespit davası, kira sözleşmesindeki bedelin güncel ekonomik koşullara uygun şekilde belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan bir tespit davasıdır. Bu davanın hangi kira dönemine etkili olacağı, yalnızca davanın açılma zamanına göre değişiklik gösterir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu konuda özel bir düzenleme getirmiştir.
Kanuna göre, dava her ne kadar yılın herhangi bir zamanında açılabilse de, mahkemece tespit edilecek yeni kira bedelinin mevcut kira dönemi için geçerli olabilmesi, yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi şartına bağlanmıştır.
Bu süreye riayet edilmediği takdirde, mahkeme kararının uygulanacağı dönem bir sonraki kira yılı olacaktır. Bu nedenle özellikle kira artışının zamana bağlı olarak önem kazandığı dönemlerde, dava açma zamanlaması büyük bir önem arz eder.
Yeni Kira Döneminden 30 Gün Önce Açma Kuralı
Kira tespit davasının yeni kira dönemine etki edebilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir. Bu düzenleme, hem kiracıya gerekli bilgilendirmenin yapılmasını hem de sözleşme güvenliğinin sağlanmasını hedefler.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi şu şekilde hüküm içermektedir:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla… belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Örnek bir durumla açıklarsak: Kira sözleşmesinde kira döneminin 1 Eylül’de başlayacağı belirtilmişse, kiraya verenin en geç 1 Ağustos tarihine kadar kira tespit davasını açması veya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi halde, dava açılmış olsa bile mahkeme kararı ancak bir sonraki yılın 1 Eylül’ünden itibaren geçerli olacaktır.
İhtarname Gönderme Zorunluluğu Var mı?
Kira tespit davası açılmadan önce ihtarname göndermek, kanunen zorunlu değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenen otuz günlük süreye riayet edilmemesi halinde, dava sonucunda verilecek kararın hangi kira dönemine etkili olacağı bakımından ihtarname büyük önem taşır.
Eğer yeni kira döneminden önce en az otuz gün kala ihtarname gönderilmişse ve dava bu süre içerisinde açılmamışsa dahi, ihtar sayesinde yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacak bir artış sağlanabilir. Bu nedenle uygulamada birçok kiraya veren, dava açmadan önce kiracıya yazılı bildirim göndermeyi tercih etmektedir.
İhtarnamenin geçerli sayılabilmesi için:
- Yazılı şekilde yapılması,
- Kiracıya ulaşabilecek bir yolla gönderilmesi (örneğin noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektup, tebligat sistemi vs.),
- İçeriğinde kira artışı talebinin açık şekilde belirtilmiş olması gerekir.
Bu ihtar, davanın açılma süresi kaçırılmış olsa bile, yeni kira döneminin başından itibaren kira artışının geçerli olmasını sağlar. Aksi halde dava sonucu sadece bir sonraki kira dönemi için hüküm doğurur.
Geriye Dönük Kira Tespiti Mümkün mü?
Kira tespit davası, niteliği gereği ileriye etkili bir dava türüdür. Bu nedenle, mahkemece verilen karar, geçmiş dönemleri kapsayacak şekilde uygulanmaz. Yani geriye dönük olarak kira farkı talep edilmesi mümkün değildir. Bu husus, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatlarıyla da netlik kazanmıştır.
Ancak, dava yeni kira döneminden önce açılmışsa ya da bu dönemden önce kiracıya ihtarname gönderilmişse, mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, o kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda yeni bedel üzerinden alınacak kira farkı, ilgili dönemin başından itibaren geçerli kabul edilerek tahsil edilebilir.
Örnek: Kira dönemi 1 Temmuz’da başlamış ve dava 1 Haziran’da açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli 1 Temmuz’dan itibaren geçerli olur. Bu durumda kiraya veren, önceki döneme değil ama devam eden kira yılı içinde eksik alınan farkı talep edebilir.
Buna karşın, dava süresi gecikmişse ve yukarıda belirtilen süre koşulları sağlanmamışsa, mahkeme kararı yalnızca bir sonraki kira yılı başından itibaren uygulanır ve kiraya verenin geriye dönük kira farkı isteme hakkı doğmaz.
Dava Süresi Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davalarının ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yüküne, dosyanın karmaşıklığına, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine ve tarafların sunduğu delillere göre değişkenlik gösterebilir. Bu tür davalarda mahkeme genellikle emsal kira araştırması için bilirkişi görevlendirmekte, keşif yapmakta ve rapor düzenlenmesini istemektedir. Bu nedenle davalar çoğu zaman tek celsede sonuçlanmamaktadır.
Genel olarak bir kira tespit davasının süresi:
- İlk derece mahkemesinde ortalama 6 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır.
- Eğer taraflar istinaf veya temyiz yollarına başvurursa, dava süreci 2 ila 3 yılı bulabilmektedir.
Bu nedenle özellikle yeni kira dönemi başlamadan önce açılacak davalarda, zamanlama oldukça kritik hale gelir. Davanın geç açılması, yalnızca bir sonraki yıl için geçerli sonuç doğuracağından, kiraya veren açısından bir yıllık kira farkı kaybı yaşanmasına neden olabilir.
Tarafların delillerini eksiksiz sunması, bilirkişi raporlarına itirazların yerinde yapılması ve duruşmalarda aktif katılım göstermesi, dava süresinin kısalmasına katkı sağlayabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası açılırken dava açma süresi, doğrudan kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirlemesi açısından hayati öneme sahiptir. Bu nedenle hem dava açmadan önce hem de dava sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı temel unsurlar bulunmaktadır:
1. Yeni Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce Dava Açılmalı
Davanın etkili olabilmesi için, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bu süre kaçırılırsa, mahkemece tespit edilecek kira bedeli ancak bir sonraki yıl için geçerli olur. Bu durum kiraya verenin bir yıllık kira artışı farkını kaybetmesine yol açabilir.
2. Alternatif Olarak Yazılı İhtarname Gönderilmeli
Dava açmak için yeterli süre kalmamışsa, kiraya veren yeni kira dönemi başlamadan önce kiracıya yazılı ihtar gönderebilir. Bu ihtar sayesinde, dava daha sonra açılsa bile mahkeme kararı yeni kira dönemi için geçerli olur. Yazılı bildirimin noter aracılığıyla veya ispatlanabilir başka yollarla yapılması gerekir.
3. Kira Sözleşmesi ve Emsal Bedeller Hazırlıklı Olmalı
Dava açılmadan önce, geçerli kira sözleşmesi ve emsal taşınmazlara ait kira bedelleri toplanmalı ve dosyaya sunulmalıdır. Bu belgeler mahkemenin bilirkişi ataması sürecinde önem taşır ve davanın sağlıklı yürümesini sağlar.
4. Arabuluculuk Zorunluluğuna Uyulmalı
01 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit davalarında, dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde, davanın usulden reddi söz konusu olabilir.
5. Geriye Dönük Talep Mümkün Değil
Davacılar, kira tespit davasıyla geçmişe dönük kira farkı alamazlar. Bu nedenle doğru dönemde dava açılması, kira artışından en erken tarihte faydalanmak açısından çok önemlidir.