Ev sahipleri, mülklerini satmak istediklerinde evin içinde kiracı bulunması çoğu zaman akıllarda soru işareti oluşturur. Kiracı haklarının ne olacağı, yeni malikin neler talep edebileceği ve kiracının evi ne zaman boşaltması gerektiği gibi sorular, hem kiracılar hem de alıcılar açısından önemlidir. Bu yazıda, “ev satılınca kiracı ne zaman çıkar?” sorusuna Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde açıklık getiriyoruz.
Ev Satışı Kiracının Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Kiracının oturduğu bir konutun satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, mülkün yeni maliki ile aynı şekilde devam eder. Yeni malik, kiracının halihazırda geçerli olan sözleşmesine saygı göstermekle yükümlüdür.
Tapuda şerh olmasa dahi, kiracının tahliyesi için kanunen belirli adımların atılması gerekir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik, kiracıyı hemen tahliye ettiremez. Türk Borçlar Kanunu madde 351’e göre, yeni malik taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiracıdan tahliyesini talep edebilir. Ancak bunun için;
- Tapu devrinden en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi,
- Bu ihtarnameye dayanarak en erken 6 ay sonra tahliye davası açılması gerekir.
Yani yeni malik, tahliye isteğini tapu devrinden itibaren 1 ay içinde yazılı olarak bildirmezse, tahliye davası açma hakkını kaybeder.
Kiracının Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olur?
Geçerli kira sözleşmesi olan bir kiracı, bu sözleşme sona ermeden evden çıkarılamaz. Sözleşme süresi dolana kadar kiracının tahliyesi için yalnızca haklı nedenlere dayanılarak dava açılabilir. Bu nedenlerin başında yeni malikin konut ihtiyacı, kiracının kira bedelini ödememesi veya konuta zarar vermesi gibi gerekçeler gelir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Yeni malik, tahliye davası açmak için şu adımları izlemelidir:
- İhtarname Gönderimi: Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmelidir.
- 6 Aylık Sürenin Beklenmesi: Kiracıya 6 ay süre tanınır.
- Tahliye Davasının Açılması: 6 ayın dolmasından itibaren kira dönemi bitiminde 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Aksi takdirde kiracının mevcut sözleşmesi aynı koşullarla uzamış kabul edilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, Türk Borçlar Kanunu ile güvence altındadır. Hakları arasında şunlar yer alır:
- Yeni malik, kiracıyı yalnızca kanunda öngörülen nedenlerle çıkarabilir.
- Kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliyesi mümkün değildir.
- Evi boşaltmak zorunda kalması halinde, tahliye için yasal sürecin tamamlanması gerekir.
- Kiracı, eğer haksız yere tahliye edilmişse, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat davası açabilir.
Evde Kiracı Varken Satış Gerçekleşirse Ne Olur?
Ev sahibi, içinde kiracı olan bir mülkü satabilir. Ancak satışın ardından;
- Yeni malik kira ilişkisine katılır.
- Kira bedeli, yeni malik tarafından tahsil edilmeye başlanır.
- Kiracıya banka hesap bilgileri ve tapu fotokopisi ile yeni malik bildirilmelidir.
Kiracı, yeni malik ile ayrı bir kira sözleşmesi yapmasa da mevcut sözleşmeye göre kira ilişkisi devam eder.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Daha Erken Çıkar mı?
Eğer kiracı, noter huzurunda imzalanmış bir tahliye taahhütnamesi vermişse, bu belgeye dayanarak yeni malik daha kısa sürede icra yoluyla tahliye talep edebilir. Ancak bu taahhütnamenin;
- Yazılı olması,
- Kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması,
- Belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir.
Yeni Ev Sahibi 3 Yıl Boyunca Evi Başkasına Kiralayabilir mi?
Hayır. Eğer yeni malik, evi ihtiyaç nedeniyle boşaltmışsa, 3 yıl boyunca evi eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Aksi durum tespit edilirse, kiracı tazminat talep edebilir.
Kiracı Ne Kadar Sürede Evden Çıkar?
Konut satışından sonra kiracının çıkma süresi şu şekilde işler:
- 1 Ay İçinde Yazılı Bildirim yapılmazsa tahliye davası açılamaz.
- 6 Ay Beklenir, ardından tahliye davası açılır.
- Dava süresiyle birlikte tahliye süreci 8-12 ay sürebilir.
Bu süreçler içinde evin boşaltılması mahkeme kararıyla sağlanır.
Kiracının Direnmesi Halinde Ne Olur?
Eğer kiracı evi boşaltmazsa;
- Tahliye davası ile birlikte icra takibi başlatılabilir.
- Mahkeme kararıyla evi tahliye etmek için icra müdürlüğüne başvurulabilir.
- Zorla tahliye süreci başlar.
Ancak bu işlemler, kiracının da savunma ve süre haklarına sahip olduğunu unutmadan yürütülmelidir.